地方政府規(guī)劃推動(dòng)，開(kāi)發(fā)商扎堆熱炒，零售商積極分羹。這使得在成都、杭州、昆明、武漢、長(zhǎng)沙、石家莊等眾多二三線城市中，城市綜合體都正在“批量生產(chǎn)”中，而其勢(shì)頭甚將超越一線城市……

更值得注意的是，一向以租賃物業(yè)拓展的零售商也正將競(jìng)爭(zhēng)的新砝碼押在這上面。

“連一向?qū)Ｗ⒆≌_(kāi)發(fā)的萬(wàn)科都加入了戰(zhàn)團(tuán)，大家都不是傻子，誰(shuí)都不會(huì)輕易收兵?！痹谟浾哔|(zhì)疑城市綜合體能有多大市場(chǎng)時(shí)，深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理熊杰如此回答。

而事實(shí)上，許多零售商也已經(jīng)瞄上了這塊“蛋糕”?！　?span lang="EN-US">

豪賭商業(yè)綜合體

2010年10月末，福州金山“公園道一號(hào)”，永輝首度試水城市綜合體?！坝捎谏虡I(yè)面積較小，我們也只是在嘗試階段”，雖然新項(xiàng)目運(yùn)作順利，永輝集團(tuán)董事長(zhǎng)助理翁海輝的話語(yǔ)里依然透出些許低調(diào)。

而就在金山“公園道一號(hào)”附近的浦上大道上，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍商業(yè)廣場(chǎng)、樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)等三大城市綜合體項(xiàng)目正在熱火朝天地建設(shè)中。

據(jù)了解，目前僅在福州規(guī)劃和在建的城市綜合體項(xiàng)目就已達(dá)16個(gè)，杭州在建的100個(gè)城市綜合體中已完成41個(gè)，成都在建或已立項(xiàng)的城市綜合體也已超過(guò)66個(gè)，近兩年內(nèi)將完工，昆明開(kāi)發(fā)規(guī)劃的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)12個(gè)……零售商的身影也不乏其中。

“對(duì)于傳統(tǒng)零售商來(lái)說(shuō)，當(dāng)前城市綜合體的開(kāi)發(fā)熱絕對(duì)是一個(gè)巨大的誘惑?！鄙钲谛履柹虡I(yè)管理公司招商運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理熊杰表示。

對(duì)于零售商運(yùn)作城市綜合體升溫這一現(xiàn)象，翁海輝表示，多年來(lái)零售商過(guò)度依賴租賃物業(yè)的方式拓展在很多方面均受制于物業(yè)開(kāi)發(fā)商，而有實(shí)力的零售商通過(guò)自己開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體的模式可以在選址、招商、運(yùn)作等方面擁有更多的自主權(quán)。

“商業(yè)終端資源往往掌握在零售商手里，加上零售企業(yè)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的先天優(yōu)勢(shì)，促使零售商能夠在獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)獲取優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；而城市綜合體往往建造在城市的商業(yè)中心，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚，這使得零售商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)?！毙芙苷J(rèn)為。

原因、門(mén)檻與風(fēng)險(xiǎn)

不可忽視的是，在傳統(tǒng)連鎖零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，一些實(shí)力派零售商正將目光由四處尋找物業(yè)轉(zhuǎn)向城市商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，但是有能力涉足、開(kāi)發(fā)、運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的零售商還只是少數(shù)。

不做“商人”而要做“地主”的零售商緣何對(duì)投入大、風(fēng)險(xiǎn)高的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)生興趣了呢？

對(duì)此，北京東方國(guó)泰商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李沐天分析認(rèn)為：“一些有實(shí)力的零售商之所以涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一方面是由于現(xiàn)在合適的商業(yè)物業(yè)獲取越來(lái)越難、行業(yè)選址競(jìng)爭(zhēng)加劇，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)租金要求也越來(lái)越高。

而另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)對(duì)零售商的誘惑也越來(lái)越大，在當(dāng)前純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成功運(yùn)營(yíng)城市綜合體方面也越來(lái)越吃力；地方政府方面的因素也不能忽視，為了提升城市形象，一些地方政府積極推動(dòng)批量興建商業(yè)綜合體的現(xiàn)象加劇，這在客觀上刺激了一些零售商的神經(jīng)?！?span lang="EN-US">

商業(yè)綜合體考驗(yàn)的是零售商多業(yè)態(tài)運(yùn)作能力，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之所以能夠迅速布局全國(guó)市場(chǎng)，除了其迎合了地方政府對(duì)城市綜合體的規(guī)劃需求外，更重要的就是其強(qiáng)大的商業(yè)招商、以及其戰(zhàn)略合作伙伴體系支持，而傳統(tǒng)零售商往往在這方面沒(méi)有足夠的實(shí)力?！拔飿I(yè)管理對(duì)于零售商也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，經(jīng)驗(yàn)的缺乏往往使得零售商沒(méi)有涉足開(kāi)發(fā)綜合體的底氣?！?對(duì)此，翁海輝表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

資金方面是最大的問(wèn)題，熊杰告訴記者：“目前來(lái)看，涉足商業(yè)綜合體只是個(gè)別的零售商可以做到，運(yùn)作城市綜合體的第一道檻便是資金，一個(gè)城市商業(yè)綜合體投資動(dòng)輒需要幾十億元的資金?！?span lang="EN-US">

以其正在武漢運(yùn)作的城市綜合體為例，熊杰給記者算了筆賬，這個(gè)規(guī)模40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，就需要投資近20億元，而要用這筆資金去租賃物業(yè)的話，起碼能夠先期快速拓展出50家大賣(mài)場(chǎng)，這一投入數(shù)字對(duì)于絕大多數(shù)零售商來(lái)講，恐怕拿出所有家底來(lái)都很難湊夠。

“巨額資金投入、拿不準(zhǔn)綜合體市場(chǎng)定位、缺乏商業(yè)零售資源整合能力、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力等都會(huì)成為阻礙零售商介入城市綜合體的門(mén)檻，但是對(duì)一些有實(shí)力的零售商來(lái)講，這也是一次提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的好時(shí)機(jī)。”李沐天對(duì)此表示謹(jǐn)慎肯定。

豪布斯卡城市綜合體研究院院長(zhǎng)胡冰說(shuō)，“按商業(yè)發(fā)展思路，城區(qū)先是有人住，后有產(chǎn)業(yè)，再有寫(xiě)字樓，再有商業(yè)。而現(xiàn)在地方政府在新區(qū)規(guī)劃城市綜合體恰是反過(guò)來(lái)行之。先建綜合體，先有商業(yè)，再培養(yǎng)人氣?！北M管違背商業(yè)開(kāi)發(fā)順序，但地方政府看重的是政績(jī)顯著。但如此一來(lái)，很多商業(yè)先行的城市綜合體在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都堪稱(chēng)是外表氣勢(shì)恢弘，內(nèi)在實(shí)質(zhì)卻是人氣冷清、經(jīng)營(yíng)慘淡的“冰城”。

誰(shuí)的新藍(lán)海?

“城市綜合體是一劑美麗的毒藥”，一位長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，零售商介入之后有可能會(huì)本末倒置，追逐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利無(wú)疑會(huì)降低零售經(jīng)營(yíng)本身的能力；另外，也并不是每一個(gè)城市都需要城市綜合體，“集體狂歡”式的一擁而上必然會(huì)對(duì)城市舊有的商業(yè)文化、城市文化、城市合理的商業(yè)布局等造成破壞，政府應(yīng)該按照市場(chǎng)的實(shí)際情況合理發(fā)展規(guī)劃城市綜合體，而不是僅僅追求所謂的城市繁榮。

“客觀的市場(chǎng)環(huán)境將最終決定城市綜合體建設(shè)各方受益，作為涉足其中的零售商來(lái)講，只有根據(jù)企業(yè)自身情況，主動(dòng)利用政府推動(dòng)城市綜合體規(guī)劃建設(shè)的機(jī)遇，而不是盲從，扮演為他人做嫁衣的角色?！崩钽逄旄嗟厥菑牧闶凵探嵌葋?lái)考慮問(wèn)題。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任朱凌波坦言，利益上一舉多得是各級(jí)城市政府在助推城市綜合體上趨之若鶩的原因。“城市綜合體與地方城市經(jīng)濟(jì)、位置和人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)，但地方政府將之用歪了，盲目地一擁而上，這樣雖然可以給城市規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)新的機(jī)遇，但卻是建立在投資者風(fēng)險(xiǎn)加大的基礎(chǔ)上的?！?span lang="EN-US">

面對(duì)貌似碩大的市場(chǎng)，傳統(tǒng)地產(chǎn)商的蜂擁而至、少數(shù)零售商的積極參與，城市綜合體仿佛成為地產(chǎn)救市、零售多元的新藍(lán)海。而對(duì)于絕大多數(shù)零售商來(lái)講，在這樣龐大的資本投入面前，沒(méi)有哪一家能夠真正輸?shù)闷稹?span lang="EN-US">

（來(lái)源：中華合作時(shí)報(bào)·超市周刊 劉朝龍）